Desde finales de 2024, el escenario de los créditos hipotecarios en Argentina ha comenzado a mostrar señales claras de transformación, marcadas por un incremento sostenido en los costos vinculados a los préstamos UVA. Esta tendencia, que comenzó a evidenciarse entre noviembre y diciembre del año pasado, se acentuó en el primer semestre de 2025, al punto que varios bancos ya aplicaron hasta cuatro ajustes consecutivos en sus condiciones. Frente a este panorama, muchas personas que aspiraban a convertirse en propietarias se enfrentan a una disyuntiva compleja: ¿seguir alquilando o asumir un crédito cada vez más exigente?
El aumento de los intereses impacta directamente en la accesibilidad del financiamiento. A medida que las cuotas se encarecen, disminuye el número de personas capaces de cumplir con los requisitos exigidos por las entidades financieras para obtener un crédito hipotecario. En el caso de los préstamos UVA, cuyas cuotas se calculan en función del índice CER —que ajusta por inflación—, el alza en las tasas de interés genera un efecto adicional: incrementa significativamente el valor mensual a pagar, lo que puede resultar excluyente para muchos solicitantes.
Uno de los factores clave en este mecanismo es el tope que los bancos establecen respecto al ingreso familiar: la primera cuota del crédito no debe superar entre el 25% y el 30% de los ingresos mensuales del hogar. Por ende, cuanto más alta sea la tasa de interés aplicada, mayor será la cuota inicial, y, en consecuencia, más elevado el ingreso mínimo que debe acreditarse. Esto deriva en una barrera de entrada más restrictiva, que deja afuera a buena parte de los potenciales tomadores.
Datos recientes recopilados por la consultora Empiria, y difundidos por el diario La Nación, revelan que las tasas en bancos públicos y entidades provinciales promedian actualmente el 4,9%, mientras que en los bancos privados ya se ubican en torno al 7,8%. Esta última cifra representa un incremento superior al 20% con respecto al promedio de hace pocos meses, cuando rondaba el 5,5%. En términos concretos, esto significa que quienes acceden hoy a un préstamo hipotecario a 20 años deben afrontar cuotas iniciales mucho más altas que quienes lo hicieron a fines de 2024.
Para el economista Federico González Rouco, especializado en temas habitacionales, este fenómeno se da en un contexto en el que la demanda de créditos se ha reactivado parcialmente, impulsada en parte por la caída del dólar oficial luego del levantamiento del cepo. Aunque eso mejora la capacidad de compra en dólares, los bancos continúan atravesando dificultades de liquidez, lo que limita su disposición a otorgar préstamos.
González Rouco señala que el Banco Nación es actualmente el principal impulsor del crédito hipotecario, seguido por el Banco Galicia, mientras que varias entidades del sector privado optan por desincentivar la demanda elevando las tasas de interés. Según su visión, el mercado experimenta un fuerte desbalance entre la demanda creciente y la escasa oferta disponible: los créditos hipotecarios requieren montos significativos, lo cual implica un alto riesgo para las entidades financieras. A esto se suma la falta de herramientas estructurales en Argentina, como la titulización de carteras o la securitización de activos, que en otros países permiten ampliar el sistema crediticio con mayor eficiencia.
En este contexto, una pregunta crucial domina el horizonte inmediato: ¿los bancos seguirán aumentando las tasas o intentarán estabilizarlas para no frenar el incipiente repunte del sector? Considerando que, hoy por hoy, el sistema UVA sigue siendo prácticamente la única opción vigente para acceder a un crédito hipotecario, la evolución futura de los intereses será determinante para el acceso a la vivienda.
¿Qué implica hoy tomar un Crédito UVA con las tasas actuales?
En el mes de abril, la tasa promedio de los créditos pactados se ubicó en el 5,8%, reflejando la influencia de los bancos públicos, que ofrecen condiciones menos exigentes. Aun así, la variabilidad entre las ofertas es grande: algunas entidades ofrecen tasas del 3%, mientras otras alcanzan el 14%, con montos financiables de hasta $250 millones, plazos que van desde los 5 hasta los 30 años y coberturas del 75% al 80% del valor total del inmueble. Es importante recordar que la cuota —sujeta al ajuste por inflación— no puede superar entre el 20% y el 30% de los ingresos del solicitante, lo que impone una limitación adicional.
José Rozados, director del sitio Reporte Inmobiliario, hizo hincapié en la experiencia de quienes accedieron a créditos UVA durante la gestión de Mauricio Macri. En esos casos, como consecuencia de la inflación, las cuotas que al inicio representaban el 25% de los ingresos llegaron a ocupar hasta un 40%. Aun así, Rozados destaca que este porcentaje no difiere tanto de lo que actualmente se paga en concepto de alquiler, por lo que, según su análisis, la alternativa de adquirir una vivienda sigue siendo una opción válida.
Con las condiciones actuales del mercado, un préstamo UVA a 20 años con una tasa del 8% implica abonar una cuota inicial de aproximadamente $903.355, lo que requiere demostrar ingresos mensuales por al menos $3.011.184. En un plazo de 30 años, la cuota baja a $792.466, pero los ingresos exigidos aún rondan los $2.641.553. En comparación, si se toma la tasa promedio de abril (5,8%), el valor de la primera cuota a 20 años es de $761.336, y a 30 años baja a $633.693, lo que exige ingresos por $2.537.787 y $2.112.311 respectivamente.
Estos datos reflejan que, si bien los créditos UVA siguen representando una alternativa frente al alquiler, su creciente costo restringe su accesibilidad. El desafío principal, tanto para el sistema bancario como para quienes aspiran a una vivienda propia, radica en lograr un equilibrio entre financiamiento viable y condiciones sostenibles.
